2008年7月25日，东莞市三元盈晖投资发展有限公司助理总裁，新闻发言人黄金城在办公室里接受了焦点网记者的独家专访。

　　目前东莞部分商业项目同质化严重

　　记者：当前国内地产市场低迷，居民消费指数CPI激增，奥运又即将来临，这些因素综合来说，对新华南MALL·生活城这个商业航母的推广似乎有一定压力？

　　黄总：宏观调控政策陆续出台，大多集中针对住宅市场，对商业市场反而影响并不是很大。随着东莞商业地产项目的“转暖”，新华南MALL·生活城的未来前景被日益看好。东莞作为全国一个经济实力强劲的地级市，目前新的城市规划和主城区建设已经初步完成，城市化引擎对于地产的拉动作用十分明显。
　　作为东莞新城市中心发展的重要组成部分，新华南MALL·生活城所在的万江区发展潜力不可小觑。尤其该项目在规划中会成为东莞城市轻轨的重要站点，届时辐射的购买力将是东莞市一小时生活圈内的庞大购买人群。另外，新华南MALL·生活城整个项目还有很多有优势的子项目正待开发，比如五星级酒店、临江高档住宅项目，以及极具特色的歌剧院等，再加上目前新华南MALL·生活城已经开发成型的餐饮业态、休闲娱乐项目等，开发前景还是比较乐观的。
　　
　　记者：但是我们了解到，目前东莞有很多商圈正在崛起。东莞商业的人均面积约是2平方米，老城区是3平方米，而国外仅是1.2平方米，这个比例很大，已经处在面积失调的状态。这是否意味着商业地产处于过剩状态？
　　
　　黄总：在“粤港财富轴”上，广州、东莞、深圳的经济实力和发展速度在全国都是名列前茅，但在商业设施、商业环境、商业经营管理、商业文化等方面，与广州、深圳相比，东莞却黯然失色，和东莞的经济实力、消费力极不相符。目前，东莞商业物业经营档次较低，与其经济发展水平不相匹配，部分项目同质化严重，像第一国际、世博广场、地王广场均规划有购物、娱乐、餐饮、商务功能，综合型的商业物业成为项目共性。我认为，东莞的商业地产还需创新，树立自己的品牌的特色。
　　另外，政府在近期已经出台了相应的政策，即“东莞市32镇街将被纳入全国县级城市商业网点规划中”。在2009年至2015年，东莞市建设大型商业设施如零售商店、商品交易市场、商业街、物流中心、会展场馆等，将受到商业规划的各种限制，是否能建、跟现有设施保持多远距离，将根据规划来定，而建设这些设施的步骤也会复杂很多，需经多个部门论证。政府对新的商业项目的开发限制，有利于现有商业项目的经营，及时控制商业地产过剩的现状，营造良好的商业氛围。

　　记者：那么，您觉得新华南MALL·生活城“不可复制性”具体体现在哪些方面？

　　黄总：一共有六大优势，也就是你所说的不可复制性。
　　一、消费力优势 —— 东莞人均收入持续稳定。项目位于广深两大城市中间地段--东莞，经济实力雄厚，据相关部门统计，2009年仅东莞市人均GDP将迈进5000美元大关。
　　二、交通优势 —— 与广州、深圳共同构成珠三角新城市代。1小时车程往来珠三角，四周商圈占据华南财富走廊4000万人口，7000亿消费市场。互连107国道、莞深高速、常虎高速、沿海高速和待建广深轻轨，规划中轨道交通R1线万江站正位于新华南MALL·生活城西侧。
　　三、规模优势 —— 与世界接轨，巨资打造全球颇具规模的餐饮美食城。项目占地面积51万平方米，建筑面积116余平方米，商业面积47万平方米，停车位8000多个，曾被福布斯网站评为全球最大购物中心。
　　四、配套优势 —— 休闲旅游消费趋势。广东私家车拥有率已达全国之最，自驾车旅游正成为时尚，新华南MALL·生活城集餐饮、旅游、购物、休闲等九大功能于一体，拥有良好的交通连接和充足车位，极具发展条件和潜力。
　　五、功能优势 —— 多元化业态定位，功能互补。以万国美食城、奥特莱斯步行街、东莞工厂直销中心三大特色业态，形成项目不可取代的核心产业，同时拥有欢笑天地、天线宝宝、万达影院、尼罗河酒店、SPAR超市、百安居、麦德龙等13家已获稳定业绩的典型商户。
　　六、经营优势 —— 经营才是硬道理。我们将不断为投资者提供专业管理服务及定期的推广宣传活动，创建新华南MALL·生活城可持续经营推广基金中心，同时在万国美食城的经营推广体系上，我们还将建立长期的媒体软性宣传平台和定期的美食文化节，并与各业态间建立互动消费体系等。

　　东莞第四代餐饮文化革命将拉开序幕

　　记者：那么，作为一个餐饮项目来说，万国美食城的独特性体现在哪些方面？

　　黄总：万国美食城将掀起第四代餐饮文化革命。
　　东莞餐饮业历经数年风雨，经历了三个阶段划时代的变革：第一个阶段是逐步形成非专业餐饮规划的自发阶段，这一阶段主要由东莞城市发展的进程而长时间积累形成并有一、二家老字号的名店带动各种特色餐饮店的形成的一个自发性经营区域；这部分菜系以粤菜及本地特色菜为主导，如花园新村饮食街；第二阶段是非专业餐饮规划的自觉阶段，这一阶段主要由东莞城市发展及居住类人群的变化而形成；他们以2003年后建成的裙楼底商为主，如怡丰都市广场，这类餐饮街区以外地特色菜系为主；第三阶段是有专业的餐饮规划，并由开发商专门打造，在硬件、定位、规划、推广、经营等均能体现系统化作业，如东城十三碗；这类的餐饮街有一定的品味，但还不能形成真正意义上的文化提升；第四代餐饮，即为经过专业化运作，具有把餐饮与文化符号、餐饮与异域民俗风情、餐饮与体验元素、餐饮与娱乐元素融为一体，整合各国异域特色餐饮，以主题餐饮城和特色餐饮街区两个区域为主，以星落棋布在整个园区内的品牌美食门店和配套店为辅相映成趣，和具有典型的异域建筑风格融为一体，使之成为一个美食餐饮乐园！

　　记者：能不能具体谈谈万国美食城在第四代餐饮文化革命中的具体做法。

　　黄总：为了进一步打造“魅力东莞”的旅游品牌，弘扬中华饮食文化，展示东莞独特的美食资源及美食文化，扩大东莞及以东莞历史文化、东莞饮食文化为重要组成部分的东莞旅游业在海内外的知名度，加强旅游、饮食界的交流与合作，促进东莞餐饮业向新一代餐饮延伸发展，新华南MALL·生活城万国美食城项目竣工临近之时，乘势广东餐饮旅游发展的强劲动力，东莞第四代餐饮暨情景式娱乐主题餐饮 —— 万国美食城正式启动招商。万国美食城作为继新华南MALL·生活城先后几年启动的百货超市、主题游乐园、四星级酒店、巨幕影院、大型主题商城以及奥特莱斯品牌折扣店、东莞工厂直销中心等项目之后的又一力挺之作。
　　万国美食城的精品打造，将为东莞及珠三角、乃至华南港澳台等地开创一个国际化的情景式娱乐餐饮文化体验的典范。

　　记者：你刚才提到要跨区域发展，那么怎样才能更好的吸引更多的外地消费者，又怎么做好“回头客”的工作呢？

　　黄总：北大资源集团入主后，华南MALL即开始了项目的全新整合，经过调整后的新华南MALL·生活城不仅完成了名称、标识等外在形象的更新，在市场定位、业态等方面也作出了重大调整，由原来的“主题式购物公园”转变为“国际化新都市主义生活街区”。目前，新华南MALL·生活城规划为九种业态共存，购物只是“国际生活街区”里的一个业态，不再是唯一的核心业态，将与娱乐、酒店、写字楼、住宅、休闲、运动、旅游等功能组合成超级复合业态，以满足人们“一站式”的“生活需求”，而非仅仅满足“一站式”的“消费需求”。
　　另外，北大资源集团是把新华南MALL·生活城当作进军房地产业的旗舰项目来打造的，在人力、物力、财力各方面都将不惜重金。我们前期便已引进全球最大地产服务管理机构世邦魏理仕公司、世界知名物业服务机构加拿大高力国际物业顾问公司等一起参与项目的整合与管理，还组建了专业的招商运营团队。在后期项目的营销推广方面，我们制定了较完善的推广方案，将定期做广告宣传推广，并常年举办各种主题活动、承办各种专业会展，以拉动本地消费和吸引异地人流，使商家的经营旺场更有保障。

　　三大消费动力、四大升级打造“一站式”购物体验

　　记者：刚才黄总是以企业的整体优势来谈的，那么在具体的做法上，万国美食城打算怎样吸引消费力呢？

　　黄总：有以下几个方面。
　　1、以“旅游”拉动餐饮消费。
　　新华南MALL·生活城拥有完善的全程旅游消费服务体系，及节假日超过25万人次的旅游平台，并依托全年旅游业总收入96.01亿元的东莞旅游大市场，万国美食城坐拥其中，理所当然抢占先机。
　　2、以“特色”吸引餐饮消费。
　　阳光的南加州、明媚的阿姆斯特丹、美丽的加勒比海岸，在新华南MALL·生活城不仅可以体验“一站式”情景化娱乐购物，同时在浪漫的异域风情建筑中用餐，也是一种至高的生活享受。万国美食城规划如斯，融入其中尽占风头。
　　3、以“文化”促进餐饮消费。
　　新华南MALL·生活城不仅原汁原味地移植了世界著名风情建筑，更实现了本土文化与异域文化的真正融合，倡导一种快节奏、超价值、高娱乐的都市跃动人群生活模式。万国美食城将是多国异域风情与时尚相结合的餐饮名片。

　　记者：你们有没有对消费力做过具体估算？

　　黄总：随着大珠江三角高速铁路网与轻轨轨道交通网的建设实施，珠三角轻轨与原有的高速公路网、国道省道、市政道路网形成强大的交通网络，而轻轨万江站正位于新华南MALL·生活城西侧，计划2009年动工，2015年建成通车，届时抵达广州、深圳只需约30分钟。大交通的建成，将能建立东莞与香港、广州、深圳、佛山、澳门、中山、珠海、惠州等地建立两小时辐射经济圈，无疑将给万国美食城带来良好的市场机会和运营空间。

　　记者：面对如此庞大的市场消费力，万国美食城还有哪些具体举措呢？

　　黄总：除此之外，我们还针对万国美食城做了四大升级。
　　即一、定位升级 —— 第四代餐饮是国际多元化人口和文化的融合，是物质消费到体验式消费、象征性的消费，第四代餐饮不仅实现全球意义上的经济共荣、文化共荣、财富共荣，更同时引领东莞餐饮的全面升级，带动万江区域配套产业的完善、协调与发展，并形成区域差异化竞争优势。
　　二是消费升级 —— 三大王牌推动第四代餐饮消费动力，以“旅游”拉动餐饮消费。新华南MALL·生活城拥有完善的全程旅游消费服务体系，以“特色”吸引餐饮消费，“一站式”情景化娱乐购物，同时在浪漫的异域风情建筑中用餐，也是一种至高的生活享受。
　　三是模式升级 —— 以多产业、多业态模式，保障万国美食城的强劲人流。新华南MALL·生活城以东莞直销中心、百货、万达影院、欢笑天地、天线宝宝、候机楼、写字楼、酒店、餐饮等诸多产业与业态从时间和空间最大规模、最大限度地拉动人流，互动互补。24小时永不落幕的活色生香，把万国美食城打造成为真正意义上的不夜城！
　　四是业态升级 —— 打造新型的多元化体验式消费。美食不再只是用来吃，享受吃的文化，享受休闲的气氛，享受放松的空气已经成为吃的另一种需求。第四代餐饮以服务为平台，以商品为道具，通过环境、氛围的营造，使消费者口、耳、鼻、眼、心同时感受到“情感共振”式的独特餐饮消费体验。